BAUANTRAG In Deutschland bedarf es in der Regel zur Errichtung eines Bauwerkes der Baugenehmigung, deren Erlangung der Bauantrag dient. Einzelheiten wie z. B. die Legaldefinition des Bauvorhabens regelt die einschlägige Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Bauantragsformulare werden von sehr vielen Behörden (Landratsämter, Gemeinden, und Stadtverwaltungen) zum Download bereitgestellt. Im Normalfall ist für das Erstellen eines Bauantrags ein vorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt, Bauingenieur, in einigen Bundesländern auch Meister des Maurer- und Betonbauer- sowie des Zimmererhandwerks und staatlich geprüfte Bautechniker) Vorlageberechtigung durch entsprechende Eintragung bei der Kammer) erforderlich, der die Pläne, die Antragsformulare und die sonstigen Unterlagen mit unterschreibt und stempelt. Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, vor einem Bauantrag zunächst eine Bauvoranfrage zu stellen. ABSTANDSFLÄCHE Als Abstandsfläche - in einigen Bundesländern auch Abstandfläche (z.B. Nordrhein-Westphalen) - bezeichnet man im deutschen Bauordnungsrecht den abstrakten Bereich (Fläche) eines Grundstückes, der mit wenigen Ausnahmen von Bebauung freizuhalten ist. Insbesondere im Norden Deutschlands wurde der notwendige Grenzabstand als solcher früher auch als Bauwich bezeichnet. Hauptgründe für Abstandsflächen sind die ausreichende Belichtung, der Brandschutz und der Sozialabstand zwischen Nachbarn. In Deutschland liegt das Bauordnungsrecht in der Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer. Alle Länder haben dementsprechend eigene Landesbauordnungen erlassen, sodass die Detailregelungen von Bundesland zu Bundesland variieren können. Grundsätzlich sind Gebäude so am zugehörigen Baugrundstück anzuordnen, dass die Abstandsflächen sich nur auf dieses erstrecken. Abstandsflächen dürfen sich darüber hinaus bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Straßen, Wegen und Grünflächen erstrecken. Abstandsflächen müssen nicht nur beim Neubau eines Gebäudes eingehalten werden, sondern auch bei seiner Änderung. Die Einhaltung der Vorschriften ist im Zuge der Genehmigungsplanung nachzuweisen. So kann bei einem bestandsgeschützten Gebäude, das die Abstandsflächen nicht einhält, eine bauliche Änderung oder sogar eine reine Nutzungsänderung zum Verlust des Bestandsschutzes führen. Wird vom Nachbarn eine so genannte Abstandsflächen-Übernahmeerklärung oder auch Abstands-Baulast unterzeichnet, so dürfen diese Flächen auch auf das Nachbargrundstück fallen. Die Übernahme von Abstandsflächen auf das eigene Grundstück wird im Baulastenverzeichnis vermerkt und mindert unter Umständen den Wert des Grundstückes, da dadurch seine Nutzung eingeschränkt wird. Die Abstandsflächen werden, aus den umgeklappten Fassadenflächen eines Gebäudes gebildet. Die Musterbauordnung geht dabei von der Wandhöhe H aus, zu der auch die volle Höhe von Dachflächen > 70° Neigung und 1/3 der Höhe von Dachflächen mit > 45° Neigung gerechnet werden. Für bestimmte privilegierte Bauwerke, wie zum Beispiel Garagen oder Gartengerätehäuschen sehen die Bauordnungen der Länder Ausnahmen vor. Einige Bundesländer (z. B. NRW) sind dazu übergegangen, das Abstandsflächenrecht zu liberalisieren. Danach sind etwa kleinere Überschreitungen der Abstandsflächen zulässig. In Bebauungsplänen kann von den jeweiligen Regelungen der Landesbauordnung abgewichen werden. Setzt etwa ein Bebauungsplan die geschlossene Bauweise fest, müssen die Gebäude seitlich aneinandergebaut werden. BEBAUUNGSPLAN Der Gebietscharakter (§ 34 BauGB) orientiert sich an der Bebauung der Umgebung. Der Gebietscharakter kann durch verschiedene Merkmale geprägt sein. Nach § 34 BauGB sind es Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die Grundstücksflächen, die überbaut werden sollen. Hier gilt für Vorhaben das Einfügungsgebot in die nähere Umgebung, den sog. Einfügungsrahmen. Der ist für die Art der Nutzung größer zu ziehen als für das Maß der Nutzung. Gestalterische Merkmale der Nachbarbebauung wie Dachformen und Fassadengestaltung, die im Bebauungsplan auch festgesetzt werden könnten, sind nach § 34 BauGB nicht geregelt (Dies wird in der Praxis zwar oft durch die Planungsbehörden versucht, ist jedoch in der Regel nicht zulässig). Die Art der baulichen Nutzung ist nach den in der näheren Umgebung vorhandenen Nutzungen zu bewerten, es sei denn, das Gebiet lässt sich nach seiner Eigenart einem der in der BauNVO beschriebenen Gebiete (z.B. Allgemeines Wohngebiet WA) zuordnen. Dann gilt für die Zulässigkeit der entsprechende Paragraph der BauNVO direkt. Dies gilt ausschließlich für die Art der baulichen Nutzung! Das Maß der baulichen Nutzung bezieht sich auf die Höhen der Bebauung, die Kubatur sowie auf die Dichte der Grundstücksausnutzung (Geschossfläche und überbaute Grundstücksfläche (vgl. auch Baunutzungsverordnung (BauNVO)). Die Bauweise regelt, ob mit Abstandfläche gebaut werden muss oder ob Gebäude grenzständig zu errichten sind. Die Grundstücksflächen, die bebaut werden sollen, umschreiben die bebaubaren Flächen, hier ist meist die Entfernung zur öffentlichen Straßenverkehrsfläche das Kriterium. Ist ein Baugebiet inhomogen, dann ist entsprechend viel Flexibilität möglich. Ist in einem Gebiet allerdings eine Nutzung hinsichtlich der beschriebenen Kriterien ein Ausreißer, so ist er atypisch und kann nur dann prägen und somit eine entsprechende Zulässigkeit für andere Grundstücke begründen, wenn er z.B. wegen seiner Größe die Umgebung dominiert. NUTZUNGSÄNDERUNG Nutzungsänderung Auch die bloße Änderung der Nutzungsart - ohne bauliche Änderungen - ist baugenehmigungspflichtig. Beispiele: Ungenutzter Dachraum in Wohnraum, Wohnung in Büro, Lebensmittelladen in Gaststätte, Blumenladen in Möbelgeschäft. Antragsformular Bitte verwenden Sie nur die amtlichen Vordrucke, die Ihnen in unserem Formularservice zur Verfügung stehen. Das Antragsformular muss von Bauherr/in und Entwurfsverfasser/in unterzeichnet werden. Betriebsbeschreibungsformular Die Betriebsbeschreibung ist nur erforderlich bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben. Bitte verwenden Sie nur die amtlichen Vordrucke, die Ihnen in unserem Formularservice zur Verfügung stehen. Es können Arbeitsablauf-, Maschinenaufstell- und Rettungswegpläne erforderlich sein. Lageplan-Flurkarte-Deutsche Grundkarte Der Lageplan sollte nicht älter als 6 Monate sein und mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage eines Auszuges aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte erstellt sein. Wenn die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt oder Koordinaten nicht ermittelt werden können, Grenzüberbauungen vorliegen oder Flächen angrenzender Grundstücke von Baulasten zugunsten des Baugrundstücks betroffen sind, dann ist ein amtlicher Lageplan vorzulegen. Handelt es sich um ein Vorhaben, welches in einem Bereich ohne Bebauungsplan oder im Außenbereich liegt, dann ist zusätzlich die Vorlage der Flurkarte und einer Deutschen Grundkarte - Maßstab 1:5000 - erforderlich. Beide Karten sind beim Amt für Liegenschaft, Vermessung und Kataster erhältlich. Bauzeichnungen Es sind Grundrisse aller Geschosse, die von der Nutzungsänderung betroffen sind sowie Schnitt/e im Maßstab 1:100 einzureichen. In einfachen Fällen kann die Angabe der Raumhöhe statt einer Schnittzeichnung ausreichend sein. Bestandspläne können erforderlich sein. Für Nutzungsänderungen von Mittel- und Großgaragen, Versammlungs-, Verkaufs- und Gaststätten sind zusätzliche Angaben und Bauvorlagen erforderlich - beispielsweise Abmessung und Kennzeichnung der Fahrgassen, Bestuhlungspläne, Anzahl der Gastplätze und Darstellung der Behandlungsräume. Gutachten In Einzelfällen können Schallschutzgutachten oder ein Brandschutzkonzept erforderlich sein. Diese müssen von Sachverständigen aufgestellt werden. Nutzflächenberechnung Herstellungskosten Stellplatznachweis/-berechnung Im Falle einer wesentlichen Nutzungsänderung sind die notwendigen Stellplätze zu berechnen und im Lageplan oder in der Flurkarte einzutragen. Baubeschreibungsformular Eine Baubeschreibung ist nur erforderlich, wenn bauliche Änderungen vorgenommen werden sollen. Werden genehmigungspflichtige bauliche Änderungen vorgenommen, so ist hierfür ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen. Bitte verwenden Sie nur die amtlichen Vordrucke, die Ihnen in unserem Formularservice zur Verfügung stehen. Sind mit der Nutzungsänderung keine baulichen Änderungen verbunden, so werden an die Aufstellerin bzw. den Aufsteller der Bauvorlagen keine besonderen Anforderungen gestellt. Ansonsten sind bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser/innen (Architekt/in oder Ingenieur/in der Fachrichtung Bauingenieurwesen und Mitglied einer Ingenieurkammer) zu beauftragen. Stellplätze Für die neue Nutzung müssen im allgemeinen Stellplätze wie bei der Neuerrichtung des Gebäudes nachgewiesen werden. Ausnahmen: Die Nutzungsänderung ist unwesentlich. Dies ist der Fall, wenn die Nutzungsänderung weder zu einer Identitätsänderung der Nutzung noch zu einem deutlich höheren Stellplatzbedarf führt. Dann müssen keine Stellplätze nachgewiesen werden. Nachträglicher Dachgeschossausbau in Wohnung/en für Gebäude, die vor dem 01.01.1993 fertiggestellt waren (§ 51 Abs. 9 BauO NRW), wenn der Nachweis nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. Bei Gaststätten/Imbiss ist die Abluft über Dachfirst zu führen (Genehmigung von Hauseigentümer/in erforderlich!). Konzessionen (Gaststätten, Imbiss, Trinkhallen) sind beim zuständigen Bezirksordnungsamt zu beantragen. Wohnungen dürfen einer anderen Nutzung nur dann zugeführt werden, wenn die Zweckentfremdungsgenehmigung des Amtes für Wohnungswesen vorliegt. Für eine geplante Werbeanlage ist ein gesonderter Antrag zu stellen. Nutzungsänderung Gem. § 63 Abs. 1 bedarf auch die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn die genehmigte Nutzungsart einer baulichen Anlage geändert wird. Dies gilt auch dann, wenn bauliche Veränderungen nicht vorgenommen werden. Eine Baugenehmigung ist daher beispielsweise notwendig, wenn beabsichtigt ist, bisherige Wohnräume als Büro, als Praxis oder für anderweitige Gewerbezwecke zu nutzen. Ebenfalls genehmigungspflichtig sind erhebliche Änderungen in der genehmigten Gewerbenutzung, z.B. die Umwandlung von Büroräumen in Verkaufsräume. Benötigte Unterlagen : Bauantrag, Baubeschreibung, Lageplan, Bauvorlagen nach der Bauprüfverordnung sowie Betriebsbeschreibung. Sollten zur Beurteilung des Antrages weitere Unterlagen erforderlich sein, werden diese von der Bauverwaltung angefordert. Kosten: Die Kosten für eine Nutzungsänderungsgenehmigung sind wie die Baugenehmigungsgebühren abhängig vom Umfang und der Art der beantragten Änderung.